Economía y Empresa

Técnicas dinámicas de negociación de alquiler (2ª Parte)

A lo largo de esta serie de artículos abordaremos la forma inteligente que tienen los inquilinos y los caseros de actuar ante la realidad ilusionante en la que se halla el mercado del alquiler en nuestro país.

Los hechos

  • 1,9 millones de pisos a la venta tanto de primera como de segunda mano.
  • 1,3 millones de pisos en proceso de construcción.
  • 2,6 millones de pisos no incluidos en ninguna de las categorías anteriores, que están en zonas de primera residencia y que se hallan vacíos.

Usa las inmobiliarias

Al mercado inmobiliario le falta la transparencia lo que da pie a jugar con arbitrajes de mercado, es decir, a alquilar más barato que la media del mercado. Por esta razón trabajaría mediante busca directa así como a través de inmobiliarias. Qué más da pagar a alguien si te levanta la liebre de un gran piso a un gran precio.

El fin de las inmobiliarias es la intermediación: lo que quieren es que tú pagues lo máximo y el propietario baje todo lo posible el precio del piso; de esta forma la operación se cruza. Por esta razón, en cuanto al desarrollo de los precios en el mercado, dirán al vededor y comprador cosas contradictorias con el fin de que uno suba su oferta y otro baje sus demandas.

Delimita bien

Acota las zonas en las que quieres vivir

  • La lista ha de ser larga y englobar todas las agencies de las zonas que te interesan.

  • No vayas necesariamente a sus locales con el fin de optimizar el uso de tu tiempo.

  • Les diría que pago a toca teja varios meses de alquiler si es necesario (un gran gancho que atrae a muchos caseros), y les diría las características del piso que busco.

  • Tomaría el nombre de la persona con la que he hablado y le enviaría un correo tras la conversación con lo tratado. El correo ha de ser de muy fácil lectura. Tienes que tener una persona en la agencia que vea que con tu forma de actuar, en cuando tenga lo que quieres, se llevará su comisión.

  • Cada dos semanas les envío un correo con el fin de que me den novedades (la gente se olvida entre tanto cliente).

Indiaciones prácticas

  • No te empeñes en una sola zona. Define necesidades ( a 10 minutos de mi trabajo, colegios cerca, … o las que fueren) y no zonas apriori. Mira todas los barrios que cumplan las características que deseas. No te puedes imaginar la de barrios de tu ciudad que no conoces y que pueden estar muy bien. Cuanto más abierto estés dentro de unos parámetros, mayores son tus posibilidades de negociar con varias personas a la vez y de llegar a un buen trato.

  • Estandariza el proceso. Ten una serie de preguntas preparadas para todos los propietarios y usa una página de papel para conversación. En todos ellas ten impresas las mismas preguntas tales que: metros cuadrados útiles, elementos comunes, orientación, número de habitaciones,… De esta forma te ahorras el ir a visitar la casa algo que puede suponer mucho tiempo ahorrado. Este paso es muy relevante ya que la gente tiene la tendencia a ir a visitar casas si haberlas filtrado previamente y pierde mucho tiempo.

  • Negocia con varios propietarios a la vez haciéndoles saber cómo está el mercado y que los precios de alquiler se están desmoronando.

  • Habla con amigos. Antes de hacer la lista de características que te servirá para filtrar las casas, compártela con algún amigo ya que se le pueden ocurrir nuevas cosas.

  • Usa Internet. Una vez localizada la casa usa Google Earth con el fin de ver fotos de la zona y situar todos los servicios públicos de los que dispone tu barrio potencial.

  • Inserta un anuncio como demandante de piso. Tomaría todas las páginas de los portales inmobiliarios ya que la insercción es gratuita casi siempre y te puede levantar oportunidades escondidas.

  • No expreses satisfacción. Aunque una casa te guste cállatelo. Usa expresiones neutrales tales que “ya le dire algo si me interesa”, “me lo pensaré”, y nunca, nunca expreses emoción por un gran precio. Cualquier precio que te pongan sobre la mesa es muy caro aunque sea fantástico.

  • Si eres extranjero de país que la gente relacione con pobreza que las llamadas las haga otro amigo tuyo. La visita la puedes hacer tú, pero di siempre que es para otro. El día de la firma del contrato apareces tú y desvelas que es para ti, pero solo en ese momento. De esta forma evitas el rechazo que tienen muchos propietarios a una serie de nacionalidades.

  • Hay cosas que se pueden reparar y pintar. No te fijes sólo en cómo está el piso, sino que imagínatelo una vez limpiado y pintado por ti. Hay propietarios muy zafios, pero si el precio es muy bueno, una mano de pintura se da rápido. Para manchas de grasa no uses detergente sino anigrasas que es mucho más efectivo.

  • En las visitas vete bien vestido, no necesariamente de traje. Di que tienes un niño aunque no sea verdad porque da la impresion de más estabilidad y seguridad.

  • Registra siempre el contrato en el Registro de tu zona. Cuesta cuatro duros y te protege mucho.

  • Vete a la Camára de la Propiedad con el fin de que te ayuden con el contrato. En muchas ciudades tienen consultorios legales gratuitos muy útiles.

Nunca digas que has leído este artículo o alguno de los escritos por mí.


Creative Commons LicenseDerechos sobre la fotografía: Daniel Lobo via Compfight


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Borja Mateo

Borja estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena finalizando sus estudios en el año 2000. Además de dedicarse a la economía es traductor e intérprete jurado de alemán en España y en el Estado Federado de Baden-Württemberg. Durante 4 años se dedicó a la concesión de créditos a bancos y aseguradoras españolas desde uno de los bancos más importantes de Alemania y uno de los mayores del mundo. Allí tuvo la oportunidad de conocer bien nuestro sistema financiero así como los principios básicos de la prudencia crediticia bancaria. Tras ello creó desde cero el negocio de productos estructurados para banca minorista en Alemania y Austria para un banco de inversiones europeo líder desde Londres. Borja es poseedor del distintivo de honor de la República de Austria.

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