Economía y Empresa

Técnicas dinámicas de negociación de alquiler (1ª Parte)

A lo largo de esta serie de artículos abordaremos la forma inteligente que tienen los inquilinos y los caseros de actuar ante la realidad ilusionante en la que se halla el mercado del alquiler en nuestro país.

Los hechos

  • 1,9 millones de pisos a la venta tanto de primera como de segunda mano.
  • 1,3 millones de pisos en proceso de construcción.
  • 2,6 millones de pisos no incluidos en ninguna de las categorías anteriores, que están en zonas de primera residencia y que se hallan vacíos.

Los precios de los pisos comenzaron a bajar a mediados de 2006 (3er trimestre). Los precios de los alquileres lo hacen ya desde principios de 2007. Mientras que los primeros ya han descendido el 45%, los segundos lo han hecho en el 40% de media.

Las reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que suponen un reforzamiento de los derechos de los caseros, conlleva una salida muy fuerte pisos al mercado del alquiler. Así mismo, muchas viviendas que no acaban de ser vendidas, pasan a formar parte del mercado de alquiler. A todo ello hay que sumar una demanda muy mermada de pisos como consecuencia de la contracción de la población por su envejecimiento.

Por las razones expuestas, los precios de los alquileres continuarán bajando. En este mercado el inquilino tiene la sartén por la mano. Cualquiera que te diga que diga lo contrario no conoce el mercado. El aumento de la demanda de alquiler es muy inferior a la oferta registrada.

Si como inquilino pagas la misma renta que en años anteriores, algo haces mal.

Principios a seguir como inquilino

Infórmate sobre cuál es el nivel real de precios de alquiler en tu zona. Para ello dirígete a varias inmobiliarias. Las harás desfilar una a a una por el piso que ocupas y que alquilas haciéndote pasar por el propietario. Éstas te podrán realizar una valoración del alquiler de mercado sin saber que hablan con el inquilino. Con el fin de que las inmobiliarias estén dispuestas a este esfuerzo, diles que eres el propietario y que estás pensando en concederles la exclusiva de alquiler.

No te cortes un pelo a la hora de exigir descuentos en el alquiler de la casa que ocupas. Los recursos más socorridos han de ser:

  • Que estás pagando más que en la zona. Sustenta tu petición en las valoraciones que te hayan realizado las inmobiliarias.
  • Que te vas a quedar sin trabajo y que deseas seguir pagando aunque no sea verdad.
  • Cualquier reparación que hayas realizado en la casa.
  • La situación económica del país y cómo los sueldos están bajando (aunque no sea tu caso).
  • Como una de las muy pocas formas de rescindir el contrato, siempre que pagues, es por voluntad del inquilino, no dudes en amenazar veladamente con que te marcharás en caso de que el propietario no se acomode de forma dinámica la nueva situación de precios.
  • Ser consciente de que, a pesar de todos los cambios legales, y dependiendo de tu juzgado y de cómo sepas jugar los pasos del proceso, puedes estar por la gorra en el piso desde 6 a 24 meses. Nunca lo diría de forma abierta sino lo dejaría caer con un “ya sé que puedo estar sin pagar muchos meses, pero yo quiero pagar este precio”.
  • Mantén una conversación con el propietario y luego, de forma esquemática, envíale tu propuesta por escrito. Una oferta por escrito es tomada de una forma más seria aun cuando las posiciones sean muy distintantes.

Aquellos precios de alquiler que hace poco te parecía ridículamente bajos pueden ser ya ahora comunes en tu zona y lo que ahora es un buen precio, mañana sera caro, es cuestión de esperar.

Un principio que no se ha de perder nunca de vista es que, dentro de la legalidad vigente, debes comportarte de la forma más marrullera posible. Con el fin de que te rebajen el alquiler vale todo, dentro de la legalidad. Debes tratar al propietario de acuerdo a los mismos principios que les permitieron inflar la burbuja inmobiliaria en el período 1973-2006, es decir, ha de existir reciprocidad de trato en todo momento.

Si hay algo que hay que perder para negociar a la baja el precio de un alquiler, eso es la vergüenza. Uno pide lo que quiere por su casa y otro ofrece lo que le parece adecuado.


Creative Commons LicenseDerechos sobre la fotografía: Daniel Lobo via Compfight


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Borja Mateo

Borja estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena finalizando sus estudios en el año 2000. Además de dedicarse a la economía es traductor e intérprete jurado de alemán en España y en el Estado Federado de Baden-Württemberg. Durante 4 años se dedicó a la concesión de créditos a bancos y aseguradoras españolas desde uno de los bancos más importantes de Alemania y uno de los mayores del mundo. Allí tuvo la oportunidad de conocer bien nuestro sistema financiero así como los principios básicos de la prudencia crediticia bancaria. Tras ello creó desde cero el negocio de productos estructurados para banca minorista en Alemania y Austria para un banco de inversiones europeo líder desde Londres. Borja es poseedor del distintivo de honor de la República de Austria.

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