Economía y EmpresaEntrevistas

«En cinco años, cuando los precios hayan bajado el 75-80%, nadie hablará ya de la vivienda como un problema».

Lo cierto es que en el terreno personal uno ya comenzaba a sentirse como en una isla cuando no tenía más remedio que escuchar todos los argumentos que esgrimían las personas que le rodean sobre lo interesante que resulta hipotecarse hasta las cejas y para toda la vida en un afán por conquistar ese sueño dorado llamado «hogar». Y digo «comenzaba» (pretérito imperfecto – acción acabada), porque no hace mucho que he tenido la oportunidad y el placer de descubrir y leer a Borja Mateo, una persona con la que comparto plenamente la visión real sobre lo que ha representado y representa el mercado inmobiliario en España.

Y ¿Quién es Borja Mateo? Pues Borja estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena. Durante 4 años se dedicó a la concesión de créditos a bancos y aseguradoras españolas desde uno de los bancos más importantes de Alemania y uno de los mayores del mundo. Allí tuvo la oportunidad de conocer bien nuestro sistema financiero así como los principios básicos de la prudencia crediticia bancaria. Tras ello creó desde cero el negocio de productos estructurados para banca minorista en Alemania y Austria para un banco de inversiones europeo líder desde Londres.

Borja Mateo es experto inmobiliario y autor además de los libros “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” y “Cómo sobrevivir al crack inmobiliario”.

Por supuesto, no he querido dejar escapar la oportunidad de intercambiar impresiones con él sobre el presente y el futuro del mercado inmobiliario, impresiones que el lector puede también conocer a través de la siguiente entrevista.

I.C. ¿Realmente está comenzando a tocar suelo el precio de la vivienda en España? O por el contrario, y tal y como auguran muchos el precio va a seguir descendiendo hasta un 40% los próximos 3 años.

B.M. Desde el pico de la burbuja que se alcanzó allá por el segundo semestre de 2006, los precios de los pisos ya han descendido el 45%. Estamos hablando de precios a los que se acaban vendiendo las casas en el mercado entre particulares. A finales de este año acabaremos con bajadas del 48%. El año que viene, con una tasa de paro del 27,5%, la bajada llegará ya al 58-60%. Esta dinámica ilusionante de correccion del mercado no la para nada ni nadie y cuanto más se haga para detenerla, más durará la recesión en España.

I.C. Por otra parte, el «banco malo» ¿Contribuirá a que los precios se ajusten al verdadero valor de los inmuebles?

B.M. Tal y como han concebido el banco malo, lo que va a hacer es que las diferencias entre los pisos que ofrecen los particulares y los ofrecidos por los bancos aumenten considerablemente. En estos momentos los pisos de los bancos son mucho más caros que los que venden los particulares porque los bancos, en caso de tener que reconocer las pérdidas en sus balances respecto al precio al que lo tenían, estarían diciendo que sus agujeros son mucho mayores que los ya constatados.

Por esta razón, el banco malo va a contener activos inflados: sus valores estarán lejos de la realidad. Un ejemplo: Oliver Wyman y Roland Berger que estan realizando las auditorias del sistema financiero español, parten de la falacia de que, en el peor de los casos, los precios de las casas, hasta finales de 2013, bajarán un maximo del 25% respecto a precios de pico: nosotros ya sabemos que la bajada rondará el 58-60%.

En esta crisis es siempre lo mismo: ir reconociendo muy poco a poco las pérdidas reales en las que se ha incurrido con el fin de no hundir al sistema financiero.

Las constructoras encasquetaron las pérdidas a los bancos, ahora los bancos no pueden con ellas y se las meten al Estado a traves del banco malo: el banco malo es un invento para que todos, mediante impuestos y deuda pública, paguemos por los errores de negocio de los banqueros y de las constructoras, es la socialización de las pérdidas.

La corrección de los precios de los pisos se alargará en el tiempo, no parará. Lo que está sucediendo es que caen las asimetrías de información en el mercado, es decir, la gente es cada día más consciente de lo que suecede con lo que demora la compra de casa. La gente no es tonta: le han pegado en todo el lomo con las casas, bonos convertibles, productos estructurados y demás y se está espabilando.

I.C. Recientemente el Secretario de Estado de Economía ha dicho que los precios ya han bajado el 30% de precio desde el pico y que sus precios se están estabilizando ¿Qué opinión te merecen estas declaraciones?

B.M. O el Secretario de Estado no conoce el sector o induce al error. Me llama la atención porque, a diferencia del gobierno anterior, éste ha dicho siempre la verdad del sector indicando que los precios iban a a bajar aún más. Me parece que se están dando cuenta de los agujeros que va a haber, quieren que la gente compre casas a precios inflados y para ello la población ha de creerse que hemos tocado suelo: nada más lejos de la realidad. Cuanto mayor sean los precios de venta de esas casas, menor será la necesidad de deuda publica que tendrán que inflarle con lo que menos reformas estructurales en el Estado serán necesarias.

En caso de que el Secretario Estado sepa lo que dice, me andaría con cuidado: de no ser político, y en la vida empresarial fuera de las declaraciones políticas, éstas son indicio claro de fraude tal y como esta tipificado en el código penal.

I.C. ¿Por que los precios de los pisos que ofrecen los bancos son mucho más caros que los que se venden entre los particulares?

B.M. Muy sencillo: los bancos ofrecen financiación artificial para sus pisos porque le quieren endosar el muerto a los particulares. Una vez endosado, y en caso de que estos deseen vender a su vez a un tercero sus casas, no Habrá financiación. De esta forma, en cuanto una persona adquiere una casa de un banco, al dia siguiente ésta ya ha perdido el 30-35% de valor. Los bancos venden un rango del 10-70% más caro que el mercado entre particulares. Si es de locos comprarse un piso mucho más lo es cuando el mismo pertenece a los bancos.

La financiación que está para quedarse es la que vemos entre los particulares: la otra pasará a la historia en cuanto los bancos se quiten de encima la enorme losa que tienen.

I.C. En el mercado inmobiliario en España ¿Tiene sentido hablar de un fraude masivo?¿Va a ver consecuencias?¿Vamos a ver demandas judiciales por parte de aquellos consumidores que han adquirido su vivienda muy por encima de su valor real?

B.M. El fraude, la inducción ha sido masiva y orquestada por el Estado. El ciruclo esta muy claro: Estado – Bancos – Constructoras. Al Estado le viene muy bien la creación de burbujas ya que de ellas se derivan impuestos que sirven para mantener la estructura del Estado; los bancos prestan de forma necia dentro de las normas creadas por el Banco de España cuya cúpula política la dedicen a dedo los políticos. Los constructores sirven al Estado a través de los impuestos que genera su actividad. En cuanto los constructores no venden, éstos encasquetan sus pérdidas a los bancos y éstos a la vez al Estado que somos todos.

Un tema en el que tendría que haber juicios masivos es el de las tasaciones ya que éstas fueron impuestas a los particulares por los bancos.

I.C. En la actualidad estamos siendo testigos de los macro-proyectos de Eurovegas y ahora Barcelona World ¿De verdad es viable, con la crisis que estamos sufriendo, pensar en que desde un punto de vista inmobiliario son proyectos que van a ser rentables y, consecuentemente, viables?¿No es una verdadera locura?

B.M. Si, si que pueden serlo. Date cuenta de que le precio del suelo en el mercado ha bajado ya el 80-100%. Esto quiere decir que hay muchos negocios que antes se ahogaban como consecuencia de los gastos de alquiler y que ahora son viables. Esto es lo bueno de esta crisis, que va a liberar gran cantidad de capital que estaba condenando al suelo y que ahora se va poder usar para financiar actividades de mucho más valor añdido, que generan riqueza para el conjunto de la sociedad. Si los propietarios de las tiendas de ropa o de lo que fuera, pudieran vender más barato porque sus alquileres les bajaran sustancialmente, el país iría mucho mejor.

España esta en un proceso muy fuerte de devaluación interna y toda bajada en el precio de los alquileres y bienes raíces viene de perlas.

I.C. La internacionalización ha sido sin duda la tabla de salvación de las empresas constructoras y de ingeniería españolas, pero ¿Y en España?¿Cómo deberán re-inventarse a partir de ahora las empresas para volver a encauzar uno de los motores de nuestra economía?¿Qué elementos conformarán el cambio en el modelo inmobiliario español?

B.M. La aplastante mayoría de las empresas de construcción residencial españolas son insolventes. Tienen liquidez, pero no solvencia. Solvencia les falta ya que el valor de sus deudas es mucho más alto que el de sus bienes; liquidez tienen ya que los bancos se la dan con el fin de que la constructora no se convierta para el banco en un problema a corto plazo; una vez eliminada la liquidez la empresa de construcción caerá.

En 2006 el 80% del patrimonio de las familias estaba en el ladrillo en cualquiera de sus formas. Si tienes en cuenta que lo que menos bajan son los precios de las casas porque es lo ultimo que la gente deja de pagar y que éstas ya se han desplomado el 45%, eso quiere decir, que desde el incio de la crisis, el patrimonio de las familias españolas se ha desplomado el 33%, y ese patrimonio nunca regresará.

I.C. Por último ¿Volveremos a ver precios de viviendas realmente asequibles que se puedan pagar de acuerdo a las condiciones con las que lo hicieron nuestros padres?

B.M. Sí, estamos en ese camino. En cinco años, cuando respecto a los precios del pico, los mismos hayan ya bajado el 75-80%, nadie hablará ya de la vivienda como un problema. En temas de vivienda estamos muy, muy cerca de la solución a un conflicto histórico de locos que ha hecho mucho daño. El proceso de corrección de los desequilibrios es muy largo ya que los mismos eran muy profundos. Soy muy optimista para España a medio plazo en el mercado de vivienda.


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Juan Carlos Navarro

Emprendedor...O más bien explorador (me gusta más). Fundador de @ideasclavemag @marketinlife y @genexigente Mi máxima: el aprendizaje constante.

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