Economía y Empresa

Mercado inmobiliario: El vendedor poco inteligente

Desde el tercer trimestre de 2006 España vive un ciclo de liberación inmobiliaria que sigue a la crisis inmobiliaria que se dio en nuestro país desde 1973 hasta ese mismo año 2006. Desde entonces, y en transacciones entre particulares, los precios de los pisos ya han bajado el 48%.

El aumento del número de pisos en venta ha sido brutal. En estos momentos tenemos un total de alrededor de 1,1 millones de unidades de segunda mano a la venta; a estos hay que sumar 1,2 millones de pisos de primera mano finalizados que buscan comprador.

No hay ninguna duda de que los precios de los pisos continuaran bajando a lo largo de los proximos años. Pero ¿Por qué se niegan los propietarios a bajar los precios de los pisos y qué razones se dan a sí mismos para creer falsamente que los precios de las casas no bajarán más?

Razones para negar la realidad

«Entiendo mejor la formación de los precios de lo que lo hace el resto”.

Tras haber negado la posibilidad de que los precios se estancaran, se pasó a negar la bajada que se estaba produciendo. Una vez que se interioriza la anterior se pasa a decirse que el resto, los que venden, son los tontos, que yo soy el listo y que conozco mejor que nadie el mercado. Vamos, que tengo la fuerza de una presa que es capaz de parar en mi piso la bajada de los precios de pisos que se está dando.

Desde este punto de vista, reconocer que tengo que bajarme del burro de mis pretensions de precios que tuve en el pico, sería hacer el “memo” razón por la que demoro lo inevitable si es que deseo vender: bajar el precio. Quien piensa asi demora bajar el precio de la casa lo que le supondria, en la practica, parar el proceso de empobrecimiento al que está totalmente expuesto mientras que mantenga ese bien.

Mi zona es distinta y la corrección ya ha finalizado

Error garrafal: la bajada de los precios de las casas afecta a todos. A unos más y a otros menos, pero, sin lugar a dudas, a todos. Las dinamicas de su formación tales como la dificultad de acceso al credito, el envejecimiento de la poblacion, la caída de la asimetría de la información (los compradores cada día entienden mejor lo que ocurre), salida masiva de pisos, etc. Todo es similar para todas las zonas.

No conozco ninguna zona de España en la que los precios de los pisos no hayan bajado: ni en Neguri, ni en Abando Ibarra, ni en Pedralbes, ni en la Moraleja, ni en el Viso, ni el barrio de Salamanca. Las zonas anteriormente mencionadas son de las de mayor precio de España: en las mismas las bajadas están ya en el 25% (el Viso) y el 65% (La Moraleja) respecto a precios de pico de 2006.

Vizcaya que es la provincial en la que, por metro cuadrado, menor número de casas existen a la venta/vacias o en construcción de toda España por habitante, el precio de las viviendas ya ha bajado el 37% respecto a los precios de pico.

Los argumentos para no bajar los precios

Si bajamos más el precio lo estaríamos regalando

Eso dependerá de a que precio se compró. Lo que sí está claro es que las asimetrías de la información entre compradores y vendedores han caído hace tiempo con lo que los que quieren comprar demoran al máximo la adquisiciٕón de vivienda. Esta decisión es la más inteligente desde el punto del vista del comprador no sólo porque los precios bajen, sino porque, además, dispone de una mayor oferta de entre la que puede eligir.

Ganar menos de lo que uno esperaba no es regalarla, es vender menos bien. Cuanto más se espere a vender, a peor precio se venderá.

No podemos vender por un precio menor al que compramos

En estos momentos se trata de aminorar al máximo la pérdida patrimonial. En el mercado actual los compradores potenciales exigen (y hacen muy bien) un descuento respecto del precio de venta constatado para un inmueble similar al que quieren adquirir. No sólo sus pretensiones son a la baja respecto de la última venta, sino que esta se encuentra a la baja respecto a la anterior con lo que se acelera a la baja la espiral de correccion. El potencial comprador que piense que se puede sobreponer a esta realidad, vive en Marte.

«No puedo vender a un precio por debajo de la hipoteca

Ese es uno de los grandes problemas. Es cuando uno entiende en sus carnes lo que es la dación en pago, la garantía personal sobre las deudas y, tal vez, para qué están los avalistas. En estos casos lo mejor es intentar llegar a un acuerdo de dación en pago con el banco, quien nunca tuvo que haber concedido hipotecas como esta.

Si sumo el precio de la reforma que le metí, estaría vendiendo por debajo del precio al que lo adquirí

Muchas de las reformas de bienes inmuebles son infumables. El que quiera vender que se limite a adecentar su piso: pintar, limpiar, iluminar bien con el solo objetivo de realizar unas buenas fotos. El fin fundamental no ha de ser intentar añadir valor, sino acelerar al maximo el proceso de venta. Cuanto más tiempo tarde en vender a menor precio lo haré.

Pertenece a varios propietarios y alguno de ellos no quiere bajar mas

Pues que sepan los que desean vender, que les estan jorobando cosa fina. La bajada del precio del bien respecto al punto de salida es imparable y en ninguna zona de España ese proceso ha llegado a su fin. Así mismo se produce un empobrecimiento por pérdida de oportunidad: no sólo baja el precio al que se podría vender la casa con lo que se empobrece más, sino que, además, imposibilita invertir en bienes cuyo valor de Mercado suben durante ese mismo periodo.

No me hace falta vender asi que esperaré a que suban

El hecho de que uno no baje para adaptarse al mercado, no quiere decir que el valor de mercado de su bien no haya disminuido, o lo que es lo mismo, que sea mas pobre. El no vender al precio de Mercado no para el proceso de empobrecimiento. Una pérdida no se realiza en el momento de venta del bien, sino cuando otros bienes similares se están vendiendo a un precio más bajo puesto que a través de ellos constatamos el precio de Mercado de mi vivienda.

Las creencias más extendidas

El Sareb hará que los precios se estabilicen y después subirán

El Sareb lo que intenta es ganar el mayor dinero posible. A tal fin está intentando vender a mayores precios que los bancos de los que recibió las casas. En estos momentos tenemos tres mercados: el Sareb, los bancos y el Mercado entre particulares.

En el tercero no hay crédito ni lo habrá a lo largo de los proximos años. Los actores del Segundo – los bancos – conceden grandes condiciones de financiación con el fin de que la gente compre sus piso, eso sí, antes de que se de cuenta de que son mucho más caros que los ofrecidos por los particulares. Una vez que los pisos de los bancos desaparezcan, el Sareb, que contará para tal fin con financiación, pasará a tomar el relevo de los bancos. Esto quiere decir que se intenta atraer a los compradores mediante el gancho de la financiación; los compradores compran mucho más caro que si lo hicieran a otro particular algo de lo que se dan cuenta cuando quieren vender el piso adquirido al banco y constatan que el precio del piso en el mercado es muy inferior (alrededor del 20-40%) al precio al que lo habia comprado hacía muy poco.

El Mercado inmobiliario va por ciclos: esperaré a que suban de nuevo para vender a su precio

De la misma forma que se dio un superciclo de subidas entre 1973-2006 que hizo que, en términos nominales, los precios de los pisos subieran el 8500-9000%, nos hallamos en estos momentos en un superciclo de bajadas que bien pudede durar 15-20 años desde el momento de pico de los precios (tercer trimestre de 2006). Sí, sí que hay ciclos: los superciclos. Esperar a que el próximo ciclo de subidas se produzca, tiene las mismas posibilidades de suceder que una aparición mariana: es cuestion de fe.

Mientras que espero a que suban lo alquilo y así gano por dos: por el alquiler y por el precio, que ya verás cómo acaba subiendo

Error situativo. Primera pérdida: el precio de Mercado de la casa baja. Segunda pérdida: los rendimientos del precio del piso en otro bien (plazo fijo o el que fuera) son superiores los de rendimiento por alquiler. El porcentaje de litigios por alquiler ronda el 15% y el plazo medio de desahucios es de 12-15 meses. Que cada uno haga sus cálculos.

En esta zona será de las primeras en la que los precios subirán por su ubicación

El hecho de que esto pudiera suceder (algo muy discutible) no quiere decir que el precio de mi casa no esté bajando, que sea bueno vender ahora y, tal vez, comprar en el futuro. Todos los procesos anteriores son contradictorios, pero factibles en la realidad actual de Mercado. Lo mejor ahora es vender, alquilar y demorar lo máximo la compra de vivienda.

Los precios se están estabilizando y comenzarán a subir dentro de poco

Los precios sí que se pueden estabilizar en próximas fechas, si es que hablamos del ritmo de bajada, es decir, que internualmente, nos hallaremos en el 15-20% de bajada. Pensar que los precios en sí se han estabilizado es no entender lo que sucede en el Mercado. Pensar que van a subir es no saber dónde esta el norte ni el sur.


Derechos sobre la Fotografía The Lazy Artist Gallery de Pexels


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Borja Mateo

Borja estudió Derecho Económico en la Universidad de Deusto y en la Universidad de Viena finalizando sus estudios en el año 2000. Además de dedicarse a la economía es traductor e intérprete jurado de alemán en España y en el Estado Federado de Baden-Württemberg. Durante 4 años se dedicó a la concesión de créditos a bancos y aseguradoras españolas desde uno de los bancos más importantes de Alemania y uno de los mayores del mundo. Allí tuvo la oportunidad de conocer bien nuestro sistema financiero así como los principios básicos de la prudencia crediticia bancaria. Tras ello creó desde cero el negocio de productos estructurados para banca minorista en Alemania y Austria para un banco de inversiones europeo líder desde Londres. Borja es poseedor del distintivo de honor de la República de Austria.

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